Der Städtebauliche Denkmalschutz ist ein Städtebauförderprogramm, dessen Ziel der Erhalt der historischen Ortsbilder, die Rettung und Wiederherstellung von denkmalpflegerisch wertvoller Bausubstanz sowie ortsbildprägenden Strukturen ist. Mit den Mitteln können bauliche Maßnahmen finanziert werden, die dem Erhalt von bedeutsamen Stadtquartieren dienen.

Die Mittel des Förderprogramms „Städtebaulicher Denkmalschutz“ stammen jeweils zu einem Drittel aus dem Bundes- und Landeshaushalt. Das restliche Drittel muss die Stadt als Eigenanteil aufbringen. Für private Maßnahmen können Fördergelder bereitgestellt werden. Sehr wichtig ist, dass Sie sich vor Beginn der Maßnahme mit der Stadt oder dem Sanierungsträger besprechen

Ziele der Sanierung

  • Erhaltung des baukulturellen Erbes des historischen Stadtkernes, insbesondere des Denkmalbestandes
  • Attraktivitätssteigerung und Standortbelebung der Kernstadt
  • Beseitigung von Ansiedlungshemmnissen
  • Verbesserung der Wegeverbindungen für Fußgänger und Radfahrer
  • Verbesserung der Standortbedingungen und der Wirtschaftstruktur
  • Aufwertung des vorhandenen Gebäudebestandes durch Modernisierung, Instandsetzung und Umnutzung
  • Aktivierung und Steigerung der Investitions- und Ansiedlungsbereitschaft
  • Erhalt bzw. Verbesserung des historischen Stadtbildes

Sanierungsvermerk

  1. Für alle Grundstücke, die im Sanierungsgebiet liegen, erfolgt die Eintragung eines Sanierungsvermerkes durch das Grundbuchamt Hildesheim.
  2. Das Grundbuchamt informiert die Eigentümer schriftlich.

Wirkung:

  • Geltung der Bestimmungen des besonderen Städtebaurechts gemäß §§ 136 ff. Baugesetzbuch (BauGB)
  • der Sanierungsvermerk hat lediglich informativen Charakter
  • keine Grundstücksbelastung im Sinne des Grundbuchrechts, keine Rangstelle
  • Finanzierungen, für die Sicherheiten im Grundbuch gestellt werden müssen, oder andere Belastungen, bzw. Eintragungen im Grundbuch sind weiterhin möglich.
  • Nach Abschluss der Sanierung (dies geschieht durch Aufhebung der Sanierungssatzung) wird der Sanierungsvermerk wieder gelöscht
  • keine Kosten für die Grundstückseigentümer durch Eintragung und Löschung des Sanie-rungsvermerkes

Vorteile für Grundstückseigentümer

  • Aufwertung der Kernstadt durch öffentliche und private Einzelmaßnahmen
  • städtische Einzelmaßnahmen im öffentlichen Raum, von denen das gesamte Sanierungsgebiet profitieren soll
  • Förderung von Instandsetzung und Modernisierung privater Gebäuden
  • Förderung von Bau- und Ordnungsmaßnahmen (Abbruch/Teilabbruch) für die Wiedernutzung von Grundstücken mit leer stehenden, fehl- oder mindergenutzten Gebäuden und Brachflächen
  • besondere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (§ 7 h, 10 f Einkommensteuergesetz) für alle Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet, unabhängig von einer Denkmaleigenschaft.

Pflichten der Grundstückseigentümer

Für Grundstücke in einem Sanierungsgebiet besteht aufgrund der Regelungen in § 144 Baugesetzbuch (BauGB) für verschiedene Rechtsgeschäfte und Vorhaben bzw. Maßnahmen die Pflicht, eine Sanierungsgenehmigung bei der Stadt einzuholen.

  • Errichtung, Änderung (auch gestalterischer Natur), Nutzungsänderung oder Abbruch einer baulichen Anlage sowie erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen; hierunter fallen z.B. auch Miet- und Pachtverträge über den Gebrauch oder Nutzung eines Grundstücks oder Gebäudes
  • Veräußerungen von Grundstücken
  • Grundbuchliche Belastungen von Grundstücken (z.B. Grundschuldbestellungen, Eintra-gungen von Grunddienstbarkeiten)
  • Schuldrechtliche Verträge (z.B. Tausch- oder Schenkungsvertrag)
  • Veränderung der Grundstücksgrenzen (Grundstücksteilung oder –vereinigung)
  • der Anbau oder die Änderung von Anlagen und Einrichtungen der Außenwerbung

Die Stadt Bockenem hat im festgelegten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB).

Es wird empfohlen, auch Mieter/Pächter darüber zu informieren, dass das Grundstück im Sanierungsgebiet liegt und geplante bauliche Maßnahmen mit der Stadt Bockenem abzustimmen sind.

Ausgleichsbetrag

  • Mit Abschluss der Sanierung (durch Aufhebung der Sanierungssatzung hat die Stadt Bockenem Ausgleichsbeträge zu erheben. Dies liegt nicht im Ermessen der Gemeinde sondern ist per Gesetz vorgeschrieben.
  • Gemeinsam mit dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist zu prüfen, ob und ggf. in welcher Höhe sanierungsbedingte Wertsteigerungen entstanden sind, die sich aus dem Differenzbetrag zwischen dem Wert des Grund und Boden mit und ohne Durchführung der Sanierungsmaßnahmen der Stadt ergeben. Die Ausgleichsbeträge werden grundstücksbezogen ermittelt.
  • Die Eigentümer haben ausschließlich für die durch die Gesamtsanierung verursachten Bodenwertsteigerungen ihrer Grundstücke einen entsprechenden Ausgleichsbetrag an die Stadt Bockenem zu entrichten (§§152 bis 156 a BauGB). Das bedeutet, dass nicht die Kosten der Gesamtsanierung auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden, wie das z.B. bei Straßenausbaubeiträgen der Fall ist. Somit ist lediglich der individuell entstandene Vorteil auszugleichen. Wertsteigerungen durch Modernisierungen sowie konjunkturelle Wertsteigerungen, die ohnehin eingetreten wären, sind nicht auszugleichen.
  • Dafür entfällt die Verpflichtung zur Zahlung von Erschließungs- oder Ausbaubeitragen.
  • Die Erhebung des Ausgleichsbetrages wird im weiteren Verlauf der Sanierung mit den Eigentümern erörtert. Zur Zahlung des Ausgleichsbetrages können ggf. individuelle Lösungen gefunden werden (z.B. Stundung/Ratenzahlung).
  • Der Ausgleichsbeitrag wird spätestens nach Abschluss der Sanierung (ca. 10 Jahre) per Bescheid erhoben. Eine Ablösung während des Verfahrens ist möglich.
  • Beitragspflichtig sind die zum Zeitpunkt der Ablösung oder der Bescheiderteilung jeweiligen Eigentümer.
  • Grundstückskaufverträge unterliegen im Sanierungsgebiet einer besonderen Prüfung und Wertbegrenzung auf die Höhe, die sich ohne Aussicht auf die Durchführung der Sanie-rungsmaßnahme – also ohne den sanierungsbedingten Mehrwert – ergeben würde. Darü-ber hinaus gehende Kaufpreisvereinbarungen sind nicht genehmigungsfähig. Hierdurch soll vermieden werden, dass Bodenwertsteigerungen die der Eigentümer nicht zulässigerweise selbst bewirkt hat, durch einen Verkauf realisiert werden und der Käufer möglicherweise durch den Kaufpreis und den Ausgleichsbetrag doppelt belastet wird. Zudem sollen Spekulationsgeschäfte aufgrund der Aussicht auf Sanierung verhindert werden.

Ablauf einer privaten Ordnungs- oder Modernisierungsmaßnahme

  1. Anfrage/Antrag vom Eigentümer (beim Sanierungstreuhänder oder der Stadt Bockenem)
  2. Beratungsgespräch (Verfahrensablauf, Förderfähigkeit, Rechte und Pflichten)
  3. Besichtigungstermin (mit der Stadt bzw. dem Sanierungstreuhänder)
  4. Modernisierungsuntersuchung (Beauftragung v. Architekten zur Feststellung der Moderni-sierungsfähigkeit, Kostenschätzung etc.)
  5. Zuschussermittlung
  6. Modernisierungsvertrag zw. Eigentümer und Stadt Bockenem (Art, Umfang und Durchfüh-rung der Maßnahme, Förderungsmodalitäten etc.)
  7. Abbruch-/Baubeginn und Durchführung
  8. Abrechnung und Fördermittelauszahlung
  • Alle Maßnahmen müssen in Übereinstimmung mit den Sanierungszielen erfolgen.
  • Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht, weder dem Grunde noch der Höhe nach.

Förderfähige Maßnahmen

Förderfähig sind grds. alle Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden nach den Vorschriften der Städtebauförderungsrichtlinie (RStBauF)

Beispiele:

  • Grundrissveränderung, -verbesserung, Neuaufteilung der Wohnung(en)
  • altersgerechter Umbau
  • Anbau, Erweiterung
  • Dacherneuerung und Modernisierung, z.B. energetische Verbesserung
  • Dachdämmung im Sparrenbereich
  • Fassadensanierung
  • Energetische Erneuerung Fenster
  • Energetische Erneuerung Kellerdecke
  • Erneuerung Heizungstechnik, -anlage
  • Sanitärmaßnahmen, Elektromaßnahmen
  • Abbruch von Gebäudeteilen oder Nebengebäuden
  • Schaffung von Stellplätzen, Garagen, Freiflächengestaltung

Die Förderhöhe richtet sich nach den Anforderungen der Städtebauförderungsrichtlinie des Landes und wird für jeden Einzelfall nach einer noch vom Rat der Stadt Bockenem zu beschließenden kommunalen Förderrichtlinie berechnet.

Beispiele möglicher öffentlicher Maßnahmen

1. Gestaltung von Straßen und Platzräumen

  • Sanierung, Gestaltung der Stadtmitte mit Buchholzmarkt, Rathaus- und Kirchenumfeld
  • Sanierung, Gestaltung des Straßenraumes Winkel mit „altem Dorfplatz“
  • Sanierung, Oberflächengestaltung, Verkehrsberuhigung folgender Straßenräume: Stobenstraße, Wasserstraße, Rodentau, Lange Burgstraße, Kurze Burgstraße, Nordwall, Königstraße, Schlangenweg, Steintorstraße, Bönnier Straße (Ost), Am Lappenberg, Klosterstraße,
  • Erhaltung des „Alten Friedhof“/Grünanlage mit Mauern

2. Sicherung denkmalgeschützter Gebäude

  •  Baudenkmal ehem. Berufsschule Am Papenberg 1
  • Baudenkmal ehem. Tabakfabrik in der Wasserstraße mit Revitalisierung
  • Baudenkmal Rodentau 17
  • Nutzungsfindung und Maßnahmen Baudenkmal St. Spirituskapelle (Winkel)

3. Ordnungsmaßnahmen, Aufwertung der Quartiersinnenbereiche

  • rückwertige Erschließung des Bereiches „Winkel“
  • rückwertige Erschließung des Bereiches „Rodentau“